Tin Airbnb bị kiểm tra khiến nhiều chủ nhà cho thuê ngắn hạn lo lắng
Từ tháng 10/2025, đăng ký hoạt động đã trở thành bắt buộc, và từ 1/2026 các đặt phòng tại chỗ chưa đăng ký bị chặn hoàn toàn — có lẽ bạn đã nghe tin này.
Hậu quả là có báo cáo cho biết một số cơ sở không phép đang dịch chuyển sang các nền tảng thuê ngắn hạn có quy định lỏng hơn.
"Tôi cũng cho thuê ngắn hạn, liệu mình có bị kiểm tra không?" — có thể bạn đang lo.
Tôi sẽ giải thích khác biệt pháp lý giữa thuê ngắn hạn và kinh doanh lưu trú, cùng các tiêu chí phân loại.
Thuê ngắn hạn và kinh doanh lưu trú khác nhau thế nào theo pháp luật?
Kinh doanh lưu trú thuộc Luật xúc tiến du lịch và Luật quản lý vệ sinh công cộng
Nếu cung cấp nơi ở cho khách như Airbnb mà xem đó là kinh doanh, bạn phải khai báo kinh doanh lưu trú với chính quyền địa phương.
Nếu bị phát hiện hoạt động không khai báo, theo Điều 82 Luật xúc tiến du lịch có thể bị phạt tiền đến 30 triệu ₩ hoặc phạt tù đến 3 năm.
Thuê ngắn hạn là hợp đồng thuê theo Bộ luật Dân sự và Luật bảo vệ hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng cho thuê nhà theo thời hạn và thu tiền thuê là giao dịch dân sự độc lập, khác với kinh doanh lưu trú.
Có thể vận hành mà không cần khai báo kinh doanh lưu trú riêng.
Nguồn: Luật xúc tiến du lịch (cập nhật 2026)
Làm sao phân biệt là hợp đồng thuê hay kinh doanh lưu trú?
Hướng dẫn quản lý vệ sinh công cộng của Bộ Y tế và Phúc lợi nêu các tiêu chí để phân biệt giữa thuê ngắn hạn và cơ sở lưu trú không phép.
Không chỉ dựa vào một yếu tố mà xem xét tổng thể nhiều tiêu chí.
① Thời hạn hợp đồng
Nếu thời hạn hợp đồng dưới 1 tháng thường có xu hướng được xem gần với kinh doanh lưu trú.
Tuy nhiên, tiêu chí này không quyết định đơn lẻ mà được đánh giá cùng các yếu tố khác bên dưới.
② Cách tính và thanh toán phí
Nếu thu phí theo ngày thì có xu hướng giống kinh doanh lưu trú; nếu thu một lần khi ký hợp đồng, hoặc tính theo tháng/khấu trừ khi trả phòng thì có xu hướng giống hợp đồng thuê.
③ Quyền chiếm hữu và quản lý độc lập của người thuê
Việc khách có quyền sử dụng, quản lý không gian độc lập trong suốt thời hạn hợp đồng là tiêu chí quan trọng.
Nếu cung cấp dịch vụ đặc trưng như dọn phòng hàng ngày, thay ga giường thì gần với kinh doanh lưu trú hơn.
Nguồn: Hướng dẫn quản lý vệ sinh công cộng, Bộ Y tế và Phúc lợi (cập nhật 2024)
Làm thế nào để vận hành an toàn theo dạng hợp đồng thuê tránh bị kiểm tra?
Ký theo mẫu hợp đồng thuê
Thực hiện hợp đồng theo dạng hợp đồng thuê, không theo điều khoản sử dụng dịch vụ lưu trú.
Thu tiền thuê một lần hoặc theo tháng
Tránh thu phí theo ngày; ưu tiên thu một lần khi ký hợp đồng hoặc cơ cấu thanh toán theo tuần/tháng.
Tránh dịch vụ dọn phòng, thay ga hàng ngày
Cho khách sử dụng không gian độc lập trong toàn thời hạn hợp đồng; không cung cấp dịch vụ hàng ngày đặc trưng của lưu trú.
Nếu nhắm đến khách nước ngoài thì cần kiểm tra riêng
Nếu chủ yếu cho khách du lịch nước ngoài, có thể cần đăng ký loại hình lưu trú dành cho khách du lịch nước ngoài.
Nếu còn phân vân, nên hỏi trực tiếp chính quyền địa phương.
Nguồn: Luật xúc tiến du lịch & Hướng dẫn quản lý vệ sinh công cộng, Bộ Y tế và Phúc lợi (cập nhật 2026)
FAQ — Câu hỏi thường gặp về việc Airbnb bị kiểm tra và thuê ngắn hạn
Q. Nền tảng thuê ngắn hạn có bị coi là bất hợp pháp không?
A. Không phải nền tảng mà là cách vận hành từng căn mới là tiêu chí: dạng hợp đồng thuê hay gần với kinh doanh lưu trú.
Q. Nếu hợp đồng ngắn hơn 1 tháng thì chắc chắn là kinh doanh lưu trú chứ?
A. Thời hạn hợp đồng chỉ là một trong nhiều tiêu chí.
Cách thanh toán, quyền chiếm hữu/quản lý của người thuê... đều được xem xét tổng hợp.
Q. Nếu bị phát hiện là kinh doanh lưu trú không khai báo thì sao?
A. Hoạt động không khai báo có thể bị xử lý theo Luật quản lý vệ sinh công cộng: phạt tù đến 2 năm hoặc phạt tiền đến 20 triệu ₩; trong một số trường hợp có thể áp dụng chồng lấp quy định của Luật xúc tiến du lịch (3 năm/30 triệu ₩).
Nếu cách vận hành chưa rõ ràng, tốt nhất kiểm tra với chính quyền địa phương hoặc chuyên gia.
Nguồn: Luật xúc tiến du lịch (cập nhật 2026)
Nếu bạn vận hành an toàn theo cấu trúc hợp đồng thuê rõ ràng, hãy cân nhắc giảm chi phí hoa hồng
Nếu đăng cùng căn đã có trên SamSamM2 lên plott LIFE, bạn sẽ có cơ hội nhận thu nhập thực tế cao hơn nhờ hoa hồng 0%.
plott LIFE — Nền tảng cho chủ nhà cho thuê ngắn hạn
Hoa hồng 0% (theo hiện tại) · Hợp đồng đơn giản · Không phí đăng phòng · Hỗ trợ nền tảng cho yêu cầu bồi thường hư hỏng