Airbnbの取り締まりニュースで不安に感じているホストが多いはずです

2025年10月から営業申告が義務化され、2026年1月からは未申告宿泊施設の予約が全面的に制限されたというニュースを目にした方も多いでしょう。
その影響で、無許可の宿が規制のゆるい短期賃貸プラットフォームへ流れているという報道も出ています。

「私も短期賃貸をやっているけど、取り締まり対象なの？」と心配になるかもしれません。
短期賃貸と宿泊業が法律上でどう違うのか、どの基準で区別されるのかを整理してお伝えします。

短期賃貸と宿泊業、法的には何が違う？

宿泊業は観光振興法・公衆衛生管理法の対象です

Airbnbのように客に宿泊を提供することを業として行う場合は、所管の自治体に宿泊業の届出が必要です。
無届で運営して発覚した場合、観光振興法第82条により3年以下の懲役または3,000万ウォン以下の罰金が科される可能性があります。

短期賃貸は宿泊ではなく民法・住宅賃貸借保護法に基づく合法的な「賃貸借契約」です

家を一定期間貸して賃料を受け取る賃貸借契約は宿泊業とは別です。
別途の宿泊業届出なしに運営できます。

出典 : 観光振興法（2026年時点）

賃貸借か宿泊業か、どう区別する？

保健福祉部の公衆衛生管理案内には短期賃貸と無許可宿泊業を区別する判断基準が示されています。
一つだけを見るのではなく、複数の基準を総合して判断します。

① 契約期間

契約期間が1か月未満だと宿泊業に近いと見る傾向があります。
ただしこれだけで決まるわけではなく、下記の基準と合わせて総合判断します。

② 料金の算定・支払い方法

賃料を日ごとに徴収する場合は宿泊業に近い形と見なし、契約時に一括で受け取る、または月単位・退去時に精算する形は賃貸借に近い形と見なします。

③ 利用者の独立的な占有・管理権

ゲストが契約期間中に空間を独立して占有・管理しているかも重要な判断基準です。
毎日の客室清掃や寝具交換など宿泊業特有のサービスを提供していると宿泊業に近づきます。

出典 : 保健福祉部公衆衛生管理案内（2024年時点）

Airbnbの取り締まりから安全に賃貸借として運営する方法

賃貸借契約書の形式で契約する

宿泊業の利用規約ではなく、賃貸借契約書形式で契約を進めてください。

賃料は一括または月単位で受け取る

日ごとの料金徴収は避け、契約時に一括決済するか、週・月単位での精算にしてください。

日々の清掃・寝具交換など宿泊業サービスは避ける

ゲストが契約期間中に独立して空間を使用するようにし、宿泊業特有の日次サービスは入れない方が安全です。

外国人を主な対象にする場合は別途確認が必要

外国人観光客を主力にするなら、外国人観光都市民泊業の届出が別途必要になる場合があります。
あいまいなら所管の自治体に直接確認することをおすすめします。

出典 : 観光振興法・保健福祉部公衆衛生管理案内（2026年時点）

FAQ — 短期賃貸とAirbnbの取り締まりよくある質問

Q. 短期賃貸プラットフォーム自体が違法なのですか？

A. いいえ。プラットフォーム自体ではなく、個別物件の実際の運営方式（賃貸借形態か宿泊業に近いか）が判断基準です。

Q. 契約期間が1か月より短ければ必ず宿泊業ですか？

A. 契約期間は判断基準の一つです。
料金の支払い方法や利用者の占有・管理権などを総合的に検討します。

Q. 無届宿泊業で摘発されたらどうなりますか？

A. 無届で運営して摘発されると公衆衛生管理法により2年以下の懲役または2,000万ウォン以下の罰金が科される可能性があり、状況によっては観光振興法違反（3年/3,000万ウォン）が重ねて適用されることもあります。
運営方式があいまいなら所管の自治体や専門家に確認するのが安全です。